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　　从绿城徐滨地块封顶溢价率30%，再到宸嘉龙华地块溢价率40%，到衡复风貌区的袖珍宅地，楼面价就高达20万/㎡，登顶全国单价地王……

　　预计下月开拍的八批次地块中，徐汇滨江云锦东方旁低密地块起拍价就已高达13.5万/㎡，未来售价应该不止20万+/㎡……

　　·127b-23地块，起步面积约260㎡，套均面积高达约320㎡，套均总价预计超6000万；

　　·127b-24地块，楼板价约12.4万/㎡，与绿城北外滩地王持平，预示未来售价也将突破20万/㎡。

　　相比之下，目前徐汇唯一在售新盘海上·清和玺显得更香了！整盘均价约11.5万/㎡！

　　在上海新房价格体系重构的当下，海上·清和玺这样兼具地段与性价比的机会已然不多。

　　它更像是一个时代尾声的象征，是徐汇滨江留给市场最后一张“亲民级”入场券。

　　目前项目前期还有少量建面约112㎡、134㎡、143㎡户型在售，近期可能推出最后一幢楼栋，楼栋位置和景观视野都非常优秀。

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　　如今的徐汇滨江，已然汇聚了西岸传媒港、数字谷、金融城、数智中心等六大百万方级别产业组团，吸引了众多高端产业与人才，早已焕新为融合艺术、商业、科技与生态的“上海西岸”。

　　我拉取了近5年徐汇滨江的新房供应均价，能够正常的看到，今年徐汇滨江整个板块新房均价已高达约17万/㎡，相比2020年涨幅高达43.4%。

　　继绿城徐滨地块楼面价达13.1万/㎡，售价高达19.5万/㎡之后，八批次徐汇滨江新地块，楼面价高达13.5万/㎡，未来售价大概率突破20万+/㎡，也将再次刷新徐汇滨江的天花板！

　　相比之下，海上·清和玺整盘均价约11.5万/㎡，以总价约1200万起即可入主徐汇滨江，堪称绝佳机遇！

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　　纵观徐汇滨江开发历程，从西岸金融城到传媒港，再到如今的中央公园，其每一步，都精准踩在城市进化的节拍之上。

　　上海植物园作为第七组团的打造上关键节点，离黄浦江直线米，是深入推动“一江一河”战略带动腹地提升的示范性节点。

　　既承接黄浦江两岸的空间优势，又能作为贯通效应辐射腹地的重要链接，通过这第7个百万级产业功能组团，能将更多周边资源串联打通。

　　围绕“中央公园”这一核心规划，这里正在加速打造一个融合高端产业、教育、医疗、生态与住宅的国际化综合功能城区，未来将成为徐汇滨江乃至上海市区少有的“生态型改善住区”！

　　15号线号线（在建）双轨交汇，项目距15号线号线龙瑞路站点（在建）直线公里。

　　不仅尽享中央公园组团的生态红利，更能便捷承接滨江顶级商业、文化与产业资源，同时又拥享腹地更为宁静宜居的生活环境，无疑是战略性地占位了徐汇滨江下一个十年的发展核心。

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　　不仅如此，徐汇区作为上海传统的教育强区，其优质教育资源为区域价值构筑了难以撼动的护城河。

　　如上海中学（公办，被誉为“四校之首”）、上海小学（百年历史名校）、徐教院附中等教育资源。

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　　（仅为介绍周边教育资源，不作为开发商对购房人家庭及相关未成年人的入学承诺。入学政策以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）

　　在上海，敢做实景示范区的楼盘不少，但能做到约10000㎡超大规模、全功能实景开放的，恐怕只有海上·清和玺。

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　　项目创新提出“垂直会所体系”，打破传统扁平化设计，将会所、架空层与园林立体串联，打造约3000㎡的泛会所空间，堪称上海高阶住宅中的“超配典范”。

　　约2000㎡下沉式会所，配置星空顶恒温泳池、WaterRower品牌健身房、私宴厅以及3D室内高尔夫球室（高尔夫尊/同等品牌）等等。

　　泳池区域采用天然石材罗马柱装饰，营造法式艺术氛围，将会所变成可居住的艺术馆。

　　约1000㎡主题架空层设置艺术鉴赏、社交娱乐、亲子互动、茶阅空间等七大场景，部分如“龙门书院”（阅读主题）及儿童乐园已实景开放，真正将架空层变为业主的“第二客厅”。

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　　项目以全域连廊系统贯通社区住宅楼栋，连接各单元入口，实现从车库、会所到家的全程遮覆，雨天无需打伞，体验堪比顶豪酒店。

　　地下车库精装交付，创新采用“中央车站”设计——不再是单一的通行空间，而是融驾驶通道、会所衔接、社交场域于一体的枢纽式空间。

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　　超50米面宽的门庭，以精工定制弧形米黄色大理石为主调，镶嵌典藏级老虎玉大理石，点缀古铜色现代海派艺术感灯器，呈现海派贵雅气质；

　　归家迎宾树木选用树龄超60年的福木“紫薇”，由设计师辗转多地寻访而得……

　　海上·清和玺之所以实现“五开五捷”，靠的不仅是地段与规划，更是这份肉眼可见的兑现力。

　　它不仅是整个海上·清和玺的收官之作，更凭借其难以复制的资源占有，成为压轴登场的“稀缺藏品”。

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　　在徐汇新房迅速“豪宅化”、门槛不断高企的当下，能够说是总价约1200万级起入驻徐汇的最后窗口。

　　2024年虽有273套供应，但其中大部分来自海上·清和玺；而今年以来，全区仅供应32套，稀缺性可见一斑。

　　尤其上海八批次土拍开始全面放开“中小套型限制”，能预见未来核心区域小户型会愈发稀少。

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　　建面约112㎡的三房户型，做到了三开间朝南，主卧、次卧与客厅均能享受充沛阳光。

　　通过巧妙的S墙设计，不仅优化了餐厨动线，还扩大了厨房操作面，使空间利用率大幅提升。

　　双卫配置与独立玄关储物柜，则最大限度地考虑了多人口家庭的实用需求，让日常起居更加从容有序。

　　还有小细节，比如说阳台有花池，既是室内使用空间的延伸，也让阳台化身一片放松心灵的小绿洲。

　　而定制LDKB一体化宽厅设计打破了传统空间界限，客厅、餐厅、厨房相互贯通，形成了开阔明亮的家庭共享区域。

　　主卧套房270°转角窗设计，更将景观面最大化，实现了居住品质与观景体验的双重升级。

　　在空调与新风系统方面，采用大金（或同等档次品牌）的中央空调，新风系统为百朗（或同等档次品牌）。

　　冰箱配置德国顶级厨房品牌AEG（或同等档次品牌）的嵌入式隐藏冰箱，与S墙设计完美相融。

　　卫生间采用了唯宝（或同等档次品牌）台盆、高仪（或同等档次品牌）智能马桶等高端品牌产品。

　　项目建面约112-120㎡的三房，或许将成为很多人通往徐汇滨江的最后一张船票。

　　如果你仍在意功能与面积的平衡，仍看重地段与资源的占有，仍相信高品质社区所能带来的长期价值——那么收官在即的海上·清和玺，值得你郑重考虑。

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　　海上清和玺售楼处电话：【售楼中心热线】海上清和玺营销中心热线，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，一手消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨一手消息丨免责声明：将文章的主要内容综合来自互联网、只作分享，版权属于原本的作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想知道更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打海上清和玺售楼处电线 个房地产核心基础知识（2025 精简版）

　　：商品住宅对应的土地使用年数的限制为 70 年，公寓、LOFT 等商业 / 综合属性房源多为 40 年或 50 年（具体以土地规划用途备案为准）。

　　2. 房屋属性与配套：公寓、LOFT 等多属于商业性质，水费、电费按商业标准收取，多数房源不接通燃气与暖气，居住成本相对较高。

　　3. 普通住宅界定：按民用住宅标准建造的居住用房，强调实用性与舒适性，高级公寓、别墅、度假村等高端物业不属于普通住宅范畴。

　　4. 商住住宅特点：是 SOHO（居家办公）理念的延伸，本质属于住宅属性，但融入写字楼核心硬件（如高速网络、灵活空间），支持居住与轻商业活动兼顾。

　　5. 购房资格要求：商品房通常受限购政策约束，需满足户口、社保 / 个税缴纳年限等条件；公寓、LOFT 等商业属性房源一般不限购，无资格限制。

　　6. 付款与贷款规则：商品房首套首付比例最低 20%-30%，二套及以上首付比例更高，最长按揭年限可达 30 年；公寓、LOFT 无首套 / 二套区分，首付比例普遍为 50%，按揭最长年限仅 10 年。

　　7. 现房认定标准：开发商已办妥《不动产权证书》（大产证）的商品房，签订买卖合同后可立即办理入住与产权过户，需同时具备房产证与土地使用证（现统一为不动产权证），核心特征是 “竣工可直接入住”。

　　8. 准现房定义：房子的主要部分已封顶完工，但尚未通过竣工验收，小区楼宇轮廓、户型格局、楼间距等已直观可见，正处于内外装修与配套施工阶段。需注意：准现房仍属期房范畴，需开发商取得《商品房预售许可证》方可销售，受期房有关政策监管。

　　9. 期房核心信息：指处于建设中、未竣工交付、无法立即使用的商品房。开发商从取得《商品房预售许可证》到办妥大产证期间，销售的房源均为期房，购房者需签订《商品房预售合同》。市面上多数新房为前期房，优势是价格较低、选择空间大，但需承担交付周期长、工程质量与开发商履约风险。

　　10. 毛坯房标准：开发商交付时仅完成基础工程，屋内仅预留门框（无成品门），墙面、地面仅做基层处理（未刮腻子、未铺瓷砖 / 地板），需购房者自行装修。

　　11. 成品房配置：交付时已完成基础装修，具体包括：①内墙面刷普通仿瓷涂料；②客厅地面铺设普通瓷砖；③安装普通铝合金窗；④配备普通胶合板门，可满足基本居住需求。

　　12. 建筑层数与高度分类：依据《住宅设计规范》，1-3 层为低层住宅（如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅）；4-6 层为多层住宅（如叠拼别墅、花园洋房）；7-10 层为中高层住宅（俗称 “小高层”，部分城市将 18 层以下统称小高层）；11-30 层左右为高层住宅；30 层以上为超高层住宅。其中，小高层、高层多为普通住宅，超高层多定位城市豪宅。

　　13. 保障性住房范畴：政府为住房困难家庭提供的政策性住房，具有 “限定建设标准、限定销售价格 / 租金” 特点，包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等，与市场化商品房形成互补。经济适用房满足特定条件（如满 5 年）后，可转为商品房上市交易。

　　14. 房地产 “五证” 要求：开发商合法销售的必备资质，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程项目施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。未取得五证前，开发商不得开展正式销售，部分项目会推出 “认购 / 认筹 / 预约” 活动（即未获预售证时锁定房源，待取证后正式签约），此类行为不受正式销售政策保护，购房者需谨慎。

　　15. 房地产 “二书” 作用：为加强商品房质量管理，建设部要求开发商交付时必须要提供《新建住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）和《新建住宅使用说明书》（告知房子使用规范与需要注意的几点），是保障购房者权益的核心文件。

　　16. 购房资格地域差异：不同城市的购房资格条件不同，需以当地政策为准。目前多地通过 “人才引进计划” 放宽限购限制，本质是为合乎条件的人才提供购房便利，可着重关注当地住建部门发布的最新政策。

　　17. 资金规划要点：购房前需明确首付比例、月供承受能力，结合家庭收入、存款情况，合理测算总购房成本（含房款、税费、装修费），避免金钱上的压力过大。

　　18. 购房需求分析逻辑：先明确核心需求 —— 是刚需安家、孩子教育、通勤便利，还是改善居住、投资增值？买房本质是在 “资金预算、开发商品牌、地段位置、周边配套、户型设计、物业服务” 等因素中做权衡，需根据自身优先级选择。

　　19. 意向金性质说明：我国房地产相关法律和法规中，无 “意向金” 法定概念，此类款项实质要么是 “定金”（具有担保效力，买方违约不退，卖方违约双倍返还），要么是 “保证金”（无担保效力，交易不成可退还），需在协议中明确约定。

　　20. 面积赠送规则：购房时常见的赠送面积多为阳台，其中封闭阳台需按实际面积全额计入建筑面积，半封闭阳台按实际面积的 50% 计入建筑面积，半封闭阳台占比越高，实际得房率越划算。

　　21. 住宅净高定义：下层地板表面（或楼板上表面）到上层楼板下表面的垂直距离，是室内实际可使用的高度，直接影响居住舒适度。

　　22. 住宅开间含义：房屋内一面墙皮到对面墙皮的水平实际距离，即房屋的 “面宽”，决定房间开阔度与采光效果。

　　23. 住宅长度与进深：一间独立房屋或一幢住宅从前墙皮到后墙皮的水平实际长度，进深过大易导致房间中部采光不足。

　　24. 住宅层高标准：下层地板表面（或楼板表面）到上层楼板表面的垂直距离，包含楼板的厚度，普通住宅层高多为 2.8-3.0 米。

　　25. 个人房贷还款方式：大致上可以分为两种 ——①等额本金还款（每月还款本金固定，利息递减，前期月供压力大，总利息较少）；②等额本息还款（每月还款金额固定，方便规划预算，总利息略高于等额本金）。

　　26. 首套房优惠认定：若配偶名下有房且贷款未还清，另一方再购房将被认定为二套房，无法享受首套房的首付比例、贷款利率等优惠政策。

　　27. 可分摊公用面积：需由业主共同分摊的公共区域面积，包括：套（单元）门外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯井、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、整栋楼服务的值班警卫室、建筑物内垃圾道，以及突出屋面且有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　28. 不可分摊公用面积：无需业主分摊的公共区域，包括：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼（公共开放使用）、消防避难层；为多栋建筑服务的配电房；人防地下室、地面车库、地下设备用房等。

　　29. 套内使用面积：套内住户可独立使用的净面积总和，包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等空间的实际使用面积。

　　30. 银行按揭本质：“按揭” 是英语 “Mortgage”（抵押）的粤语音译，正式名称为 “购房抵押贷款”。购房者以所购房屋产权为抵押，银行先行向开发商支付房款，购房者再按月向银行分期偿还本金与利息。

　　31. 公积金贷款定义：全称 “个人住房担保委托贷款”，由城市住房资金管理中心及分中心运用住房公积金，委托银行向缴存公积金的职工（含离退休职工）发放的贷款，用于购买、建造、大修自住住房。

　　32. 公积金贷款申请条件：核心要求为 “连续缴存公积金 6 个月以上” 或 “累计缴存 1 年以上”，且申请时仍在正常缴存（具体以所在城市政策为准），不同城市对缴存年限、账户余额等要求略有差异。